تأثير أسعار الفائدة على قيمة العقارات

أسعار الفائدة لها تأثير عميق على قيمة العقارات المدرة للدخل،  تمامًا كما تفعل في أي وسيلة استثمارية أخرى. وينطبق هذا بشكل خاص على أسعار الصرف بين البنوك وأذون الخزانة ( أذون الخزانة ). نظرًا لأن تأثيرها على قدرة الفرد على شراء العقارات السكنية (عن طريق زيادة أو خفض تكلفة رأس مال الرهن العقاري) عميق جدًا ، فإن الكثير من الناس يفترضون خطأً أن العامل الحاسم الوحيد في تقييم العقارات هو معدل الرهن العقاري الحالي، تابعنا على المستثمر العربي.

لكن معدلات الرهن العقاري ليست سوى عامل واحد مرتبط بالفائدة يؤثر على قيم الممتلكات. نظرًا لأن أسعار الفائدة تؤثر أيضًا على تدفقات رأس المال ، والعرض والطلب على رأس المال ، ومعدلات العائد المطلوبة من المستثمرين على الاستثمار ، فإن أسعار الفائدة تدفع أسعار العقارات بعدة طرق.

أساسيات التقييم في العقارات 

تتأثر قيم العقارات بشكل عام بالعرض والطلب على العقارات وكذلك تكلفة الاستبدال لتطوير عقارات جديدة. ولكن هناك ما هو أكثر من ذلك للتقييم ، لا سيما عندما تفكر في كيفية تأثير أسعار الفائدة الحكومية وتدفقات رأس المال ومعدلات التمويل على قيم العقارات. لفهم هذه الديناميكيات ، من المهم أن يكون لديك فهم أساسي لمنهج الدخل – وهو أسلوب التقييم الأكثر شيوعًا للمستثمرين. نهج الدخل – المقدم من قبل مثمنين العقارات التجارية وشركات التأمين للاستثمارات المدعومة بالعقارات – يشبه إلى حد بعيد تحليل التدفق النقدي المخصوم الذي تم إجراؤه على استثمارات الأسهم والسندات.

يبدأ التقييم بالتنبؤ بإيرادات الممتلكات ، والتي تأخذ شكل مدفوعات الإيجار المتوقعة أو ، في حالة الفنادق ، الإشغال المتوقع مضروبًا في متوسط ​​التكلفة لكل غرفة. بعد احتساب جميع التكاليف على مستوى الممتلكات ، يصل المحلل إلى صافي الدخل التشغيلي (NOI) أو التدفق النقدي المتبقي بعد كل نفقات التشغيل.

من خلال طرح أي تكاليف رأسمالية مرتبطة بها ، ورأس مال استثماري لصيانة الممتلكات أو إصلاحها ، وغيرها من النفقات غير الخاصة بالممتلكات من NOI ، فإننا ننتهي بصافي التدفق النقدي (NCF). نظرًا لأن العقارات لا تحتفظ عادةً بالنقد أو لديها سياسة توزيع أرباح محددة ، فإن NCF يساوي النقد المتاح للمستثمرين – تمامًا مثل النقد من توزيعات الأرباح – والذي يستخدم لتقييم حقوق الملكية أو الاستثمارات ذات الدخل الثابت . من خلال رسملة أرباح الأسهم أو بخصم تدفق التدفق النقدي (بما في ذلك أي قيمة متبقية) لفترة استثمار معينة ، يتم تحديد قيمة العقار.

كيف تؤثر أسعار الفائدة على العقارات؟ 

تدفق رأس المال 

يمكن أن تؤثر أسعار الفائدة بشكل كبير على تكلفة التمويل ومعدلات الرهن العقاري ، مما يؤثر على تكاليف مستوى الممتلكات وبالتالي على القيم. ومع ذلك ، فإن العرض والطلب على رأس المال والاستثمارات المنافسة لهما أكبر تأثير على معدلات العائد المطلوبة وقيم الاستثمار. نظرًا لأن مجلس الاحتياطي الفيدرالي قد نقل التركيز بعيدًا عن السياسة النقدية وأكثر نحو إدارة أسعار الفائدة كوسيلة لتحفيز الاقتصاد أو درء التضخم ، فقد كان لسياسته تأثير مباشر على قيمة جميع الاستثمارات. 

مع انخفاض أسعار الصرف بين البنوك ، تنخفض تكلفة الأموال وتتدفق الأموال إلى النظام. على العكس من ذلك ، عندما ترتفع الأسعار ، يقل توافر الأموال. أما بالنسبة للعقارات ، فإن التغيرات في معدلات الإقراض بين البنوك إما أن تضيف أو تقلل من حجم رأس المال المتاح للاستثمار. يؤثر مقدار رأس المال وتكلفة رأس المال على الطلب وكذلك العرض – أي الأموال المتاحة لشراء العقارات وتطويرها. على سبيل المثال ، عندما يكون توافر رأس المال ضيقًا ، يميل مقدمو رأس المال إلى إقراض أقل كنسبة مئوية من القيمة الجوهرية ، أو ليس بعيدًا عن مكدس رأس المال. وهذا يعني أن القروض تُمنح بنسب أقل من القرض إلى القيمة (LTV) ، مما يقلل التدفقات النقدية الرافعة وقيم الممتلكات.

يمكن أن يكون لهذه التغييرات في تدفقات رأس المال تأثير مباشر على ديناميكيات العرض والطلب للممتلكات. تؤثر تكلفة رأس المال وتوافر رأس المال على العرض من خلال توفير رأس مال إضافي لتطوير العقارات وتؤثر أيضًا على عدد المشترين المحتملين الباحثين عن صفقات. يعمل هذان العاملان معًا لتحديد قيم الممتلكات.

تؤثر تكلفة رأس المال وتوافر رأس المال على العرض من خلال توفير رأس مال إضافي لتطوير العقارات.

أسعار الخصم 

يظهر التأثير الأكثر وضوحًا لأسعار الفائدة على قيم العقارات في اشتقاق معدلات الخصم أو الرسملة. و معدل الرسملة يمكن اعتبار معدل عائد مطلوب المستثمر، في حين أن معدل الخصم يساوي مجموع الاحتياجات عودة المستثمر. تشير K عادةً إلى معدل العائد المطلوب (RRR) ، بينما معدل الرسملة يساوي (Kg) ، حيث g هو النمو المتوقع في الدخل أو الزيادة في زيادة رأس المال.

يتأثر كل من هذه المعدلات بأسعار الفائدة السائدة لأنها تساوي المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطر . بالنسبة لمعظم المستثمرين ، فإن المعدل الخالي من المخاطر هو المعدل على سندات الخزانة الأمريكية . بضمان الائتمان الحكومي الفيدرالي ، تعتبر خالية من المخاطر لأن احتمالية التخلف عن السداد منخفضة للغاية.2نظرًا لأن الاستثمارات عالية المخاطر يجب أن تحقق عائدًا أعلى بشكل متناسب لتعويض المخاطر الإضافية التي تتحملها ، عند تحديد معدلات الخصم ومعدلات الرسملة ، يضيف المستثمرون علاوة مخاطر إلى المعدل الخالي من المخاطر لتحديد العوائد المعدلة حسب المخاطر اللازمة لكل استثمار يتم النظر فيه .

نظرًا لأن معدل الخصم (K) يساوي المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطرة ، فإن معدل الرسملة يساوي المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطرة ، ناقصًا النمو المتوقع (ز) في الدخل. على الرغم من أن أقساط المخاطر تختلف نتيجة للعرض والطلب وعوامل الخطر الأخرى في السوق ، فإن معدلات الخصم ستختلف بسبب التغيرات في أسعار الفائدة التي تتكون منها. عندما ترتفع العوائد المطلوبة من الاستثمارات المتنافسة أو البديلة ، تنخفض قيم العقارات ؛ على العكس من ذلك ، عندما تنخفض أسعار الفائدة ، ترتفع أسعار العقارات.

من المهم التركيز على معدلات الرهن العقاري لأن لها تأثيرًا مباشرًا على أسعار العقارات. إذا كنت صاحب منزل محتمل أو مستثمرًا عقاريًا ، فإن الطريقة السهلة للبحث في أسعار الفائدة الحالية هي استخدام حاسبة الرهن العقاري.

ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أن تغيير أسعار الفائدة يؤثر على العديد من جوانب العقارات. بالإضافة إلى سعر منزلك الجديد ، تؤثر أسعار الفائدة أيضًا على توفر رأس المال والطلب على الاستثمار. تؤثر تدفقات رأس المال هذه على العرض والطلب على العقارات ، ونتيجة لذلك ، فإنها تؤثر على أسعار العقارات.

أيضًا ، تؤثر أسعار الفائدة أيضًا على عوائد الاستثمارات البديلة وتغير الأسعار لتتماشى مع المخاطر الكامنة في الاستثمارات العقارية. تختلف هذه التغييرات في معدلات العائد المطلوبة للعقارات أيضًا خلال فترات عدم الاستقرار في أسواق الائتمان. كما يتوقع المستثمرون زيادة التقلبات في معدلات المستقبل أو زيادة في خطر، علاوات المخاطر الاتساع، مما يضع ضغوطا أكبر على أسعار العقارات

الملخص

• يمكن أن تدفع أسعار الفائدة على العقارات بعدة طرق.
• على غرار تحليل التدفق النقدي المخصوم الذي تم إجراؤه على استثمارات الأسهم والسندات ، يأخذ نهج الدخل صافي التدفق النقدي في الاعتبار.
• يمكن أن تؤثر أسعار الفائدة على تكلفة التمويل ومعدلات الرهن العقاري – يمكن أن يكون للتغيرات في تدفقات رأس المال تأثير مباشر على ديناميكيات العرض والطلب للعقار.
• يتمثل التأثير الأكثر وضوحًا لأسعار الفائدة على قيم العقارات في اشتقاق معدلات الخصم أو الرسملة ، حيث إنها تساوي المعدل الخالي من المخاطر بالإضافة إلى علاوة المخاطر.